「2023年07月」の記事一覧(18件)
カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2023/07/16 16:44
共有名義で離婚、売却
実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良いですか。
そうですか・・・ 離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の 対象となり、2分の1ずつとなります。 購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を 持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。
住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか?
お気持ちは理解できますが、そうなんです。 もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、 万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。 ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。
何か特別な手続きが必要なのですか?
住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた 方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。 お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、 ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。
私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか。
連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を 担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。
なかなか難しいかもしれませんね・・・
一番お勧めの方法としては、家を売却することです。 売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。 売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。 その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。 まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。
そうですね。それでは査定をお願いします。
カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2023/07/15 17:42
専任媒介、一般媒介どっちがいい?
売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますがどちらいいでしょうか。
まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。 しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。 それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえでお客様にあった媒介契約を選ばれたら良いかと思います。
そうなんですね!それぞれの特徴を教えて下さい. まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。 複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。 また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。 レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もおります。その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。
複数社に依頼できるのは良いですね.
はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。ただその場合は「専任媒介」 をおすすめします。というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、 確実に売却したい方に寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。 売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業マンに出会うことです.
カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2023/07/14 14:01
最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか?
まず金銭面について、「リバースモーゲージ」とは、所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることです。
元金については、所有者が亡くなられた際に返金して頂きます。返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。
リースバックはどのようなものですか。
「リースバック」については、
所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂き、売却金を取得します。
両者とも、資金調達してもそのままその不動産に住み続けられる点は共通しています。
違いは何でしょうか。
「リバースモーゲージ」の場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、
「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いです。
他に何かありますか。
「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を締結して頂き、貸主へ賃料を支払って頂く必要があります。
「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか。
「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、融資を受けることが出来るので、愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。
リースバックも同様に、売却後も済み続けることが出来るのがメリットです。
デメリットは何ですか。
「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの制約があります。
例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。
また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。
「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると制約は少ないのですが、所有権が移転する「売却」ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。
「リースバック」を選択した場合、賃料はどう決まるのですか。
取扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。同じく、敷金礼金についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。
仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか。
こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することもできるかと思います。
リースバックで資金を得て、住み続けたけれど契約者が亡くなった場合には、残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか。
契約者ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、
審査の結果により、そのまま住み続けていただくことも可能です。
その場合、保証人は必要でしょうか。
リースバックを利用される際には、保証会社を利用して頂く必要があります。
保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。
保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外でご指定頂くことはあるかと思います。
詳細については、取扱いをされる保証会社にお尋ねください。
カテゴリ:四日市の不動産売却 / 投稿日付:2023/07/08 13:28
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カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2023/07/07 18:01
法定相続分
法定相続分について解説しています。
Q.相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。
A.民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。
相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。
Q.法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。
A.「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。
例えば、被相続人に配偶者と子が2人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。
Q.配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。
A.被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。
Q.配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか
A.配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。
Q.その他に何か気を付けることはありますか
A.「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。
遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。
カテゴリ:四日市の不動産売却 / 投稿日付:2023/07/04 13:11
★☆昨日、弊社仲介にて四日市市水沢町の車庫付土地が無事成約となりました!!☆★
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カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2023/07/03 12:55
相続不動産の評価
Q.相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか?
A.建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。
Q.評価額と違うのでしょうか?
A.同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。
Q.路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか?
A.倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。
Q.路線価が付いていないエリアというのが有るのですね?
A.そうです。
Q.では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか?
A.まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80%を目安に設定されています。
Q.予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。
A.まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。
Q.数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか?
A.それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
Q.路線価を確認したら次に何をすれば良いですか?
A.次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けて下さい。
例えば、先程の例で示した土地が100㎡だった場合、150,000円×100㎡で
15,000,000円となります。
Q.以外に簡単ですね。
A.これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
Q.税理士さんに相談すれば良いのですか?
A.いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Q.調整をしていないと言う事ですか?
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っている事になりませんか?
A.そう言う事になります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。
Q.次に倍率地域のケースを教えてもらえますか?
A.まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Q.倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか?
A.倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
良く分かりました。有難うございました。
?
カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2023/07/02 16:36
相続について
相続について解説しています。
Q.相続対策とは相続税対策の事でしょうか?
「相続税」が発生するケースは相続全体の9%程度であり、
Q.相続税の支払い対象者は9%しか居ないのですね、意外と少ない印象です。
何故こんなに少ないのでしょうか?
A.それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。
Q.基礎控除はどのくらい有るのでしょうか?
A.基礎控除は『3,000万円+600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。
Q.法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか?
A.その通りです。
Q.基礎控除が有る事により、相続税を払う人は少ないのでしょうか?
A.その通りです。
Q.基礎控除については分かりました。
しかし、相続税を払う必要が無さそうですが、相続対策が必要でしょうか?
A.基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どの様に財産を分割するのかにより、身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
Q.相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか?
A.相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
Q.法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか?
A.相続には3つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の3つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
Q.遺言の作成はとても重要ですね。
A.その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。