「2023年09月」の記事一覧（24件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/04 13:52
自宅の戸建てを売却するときに、営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。これは何でしょうか。
はい。売買契約書には、売主は、買主に、売買物件について、売主が知っている事柄を説明していただくようになっています。そのための重要な資料です。
そうなんですね。なぜ設備表が重要なのでしょうか。
高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が、売買契約締結時にどのような状況であるのか、また、どのような状況で買主に引き渡しをするのかを明確にしておく必要があります。その中で、売主が買主に対して、売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。 設備表の欄の設備の有無について、「有」とした設備が引き渡しの対象となるためです。
では仮に、引き渡し後に、一部設備が壊れていた場合ってどうですか？
はい。その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で確認をして頂くことになります。設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにもかかわらず、故障・不具合があった場合には、買主は売主に対して補修の請求をすることが出来ます。
わかりました。補修の「範囲」はありますか。
あります。設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。
主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。
売主への請求することができる部分は、主要設備です。
そうなんですね。請求できる期間はありますか？
はい。あります。引渡完了後から７日以内に、買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。
７日以内ですか。では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか。
いえ、全てではありません。主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、売主の修復義務は負いません。
わかりました。では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？
はい。それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。売主への請求することができる部分は、主要設備です。
そうなんですね。請求できる期間はありますか？
はい。あります。引渡完了後から７日以内に、買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。
７日以内ですか。では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか。
いえ、全てではありません。主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、売主の修復義務は負いません。
わかりました。では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？
はい。それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。
そうなんですね。それは何故なんですか？
はい。出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、購入を検討されている方に知らせるためです。問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。また、売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、売主から買主へ説明していただきます。説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、また、その呼称・不具合の内容を知って購入した場合、引き渡し後のトラブル防止にもつながります。
確かにそうですね。その他、設備表について注意することはありますか？
そうですね、売買契約締結時に設備表を説明した後は、売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、売主は、その設備について修復義務を負わなくてはならないからです。今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。
なるほど、良くわかりました。ありがとうございました。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/03 13:44
住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです 何か良い方法はないでしょうか？
その場合「買取保証」はいかがでしょうか？
「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？
買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。
仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？
言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！
つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。
売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？
売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」「∼円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。
確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね、ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・
確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。
不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。
ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。
例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。
この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。
なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。
そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/02 11:00
不動産売却を考えているが何を基準に不動産会社を選べばいいですか？ 高い査定価格を出した不動産会社ですか？
いえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで売却の依頼をするのはお勧めしません。不動産会社によっては売却依頼を欲しいがために無理やり査定価格を高くしているケースもあるからです。そういった不動産会社に依頼してしまうと、結局売れずに最後は相場よりも安く売却というケースも少なくはありません。
そうなんですね、実際に売却が得意な不動産会社の見極め方みたいなのはありますか？
どの業界でも同じことがいえますが、今担当しているエリアでどれ位の売買実績があるのかを聞いてみてください。マンションなどの不動産は物件によってそれぞれ良いポイント悪いポイントが違います。しかし、周辺環境をどのように良く魅せるのかはエリアで売買実績のある方であれば多くの経験があることにより得意だと思って良いです。
確かにより実績がある方がより良い条件で売却してくれそうですね！
ただ実績を聞いても判断は難しそうですね・・・
確かに不動産担当者の売却の実績があるかどうかは見極めが難しいと思います。ただポイントを押さえて確認しておくと、不動産担当者が担当しているエリアでどれほどの売買実績があるのかが見えてきます。
そのポイントはなんですか？
まずエリアでの勤続年数を確認することです。どんなに売れている不動産担当者だとしても、
今の担当エリアになって間もない不動産担当者だとどうしても不安ですよね。
というのも、「この駅はこんなに便利」、「近所の環境がこんなに良い」など、地域的な話もマンションなどの不動産購入にはつきまといます。どんなに良い物件でも、周辺環境に満足がいかなければ購入はしてもらえません。
それなら私でも判断できそうです！他にありますか？
専門性の必要な知識があることですね。不動産と一言に言っても、どのような不動産を売却したいのかによって条件が変わります。種別だけでも、マンション・戸建・土地と様々です。そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、それぞれどのような売却活動をするべきかを熟知している不動産担当者であることが好ましいです。
専門性ですか・・・そうしたらどのような資格をもっているかは確認した方が良さそうですね.
資格の確認は私でもできますね。そしたら査定価格はあまり重要ではないんですね。
いえ、査定価格も大事です。ただ「なぜこの査定価格なのか」をしっかりと根拠を提示しながら説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。不動産を売却する際は不動産担当者に、査定で出した価格の根拠を確認し、その際、売りたい不動産のメリットだけでなく、デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。
根拠のない査定価格を提示してくる担当者には依頼してはダメという事ですね.
その通りです。どんな不動産会社、担当者に依頼するかは重要なポイントです。「良い人そう」だけで不動産担当者を決めてしまうと必要な知識が足りていなくて売却活動に手こずるなんてケースもあります。ご自身で不動産担当者を選ぶことはなかなか勇気のいることではありますが、より良い条件で不動産売却をするためにも、不動産担当者はしっかりと見極めるようにしましょう。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/01 17:14
未登記建物は売買できますか？
はい、売買できます。但し、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。
買主さんにデメリットやリスクがあるんですか。
はい、一つとして購入し取得したにも拘らず、所有権を第三者に主張する事が出来ません。不動産取引では、通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行います。ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して、買主様は所有権を主張することができません
それはとんでもないリスクですね。
そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。
融資が受けられないのは、どうしてですか？
それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。万一、返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、 権利設定は出来ません。
売買は可能だけれど、実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。買主様の名義に登記できるようにするには、どうすれば良いですか。
誰が所有者なのかわかるようにする登記を「保存登記」と言いますが、「保存登記」をするためにはまず、建物の「表題登記」が必要となります。
「表題登記」ですか。
はい、表題登記とは不動産を特定するため、「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。ちなみに、不動産登記法では、表題登記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から一月以内に表題登記を申請しなければ十万円以下の過料となっております。
そんな法律があるんですね。表題登記の次は？
次は、建物の「所有権保存登記」を行います。保存登記を行うことで、の建物の所有者を明示する事が出来ます。
いきなり買主様の名義で保存登記することは法律上難しい為、売主様の名義にすることが一般的です。
つまり、売主名義の建物にしておくと言う事ですね。
はい、そういう事です。費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。
誰に依頼するのでしょうか。
表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。
同じ登記でも、分野が違うんですね。
建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。
どんな場合ですか。
別棟を建築したり、増築した場合などです。
なるほど。
原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。ただし、買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで、買主様が未登記のままの引き渡しを承諾される場合もあります。
確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか。
まずは、売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いと思います。土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども考えながら、アドバイスがもらえるかもしれません。
分かりました。有難うございます。
